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공시지가와 실거래가 차이 정리｜세금 기준과 시장 가격의 핵심 비교카테고리 없음 2026. 2. 21. 11:18
부동산을 알아보다 보면 ‘공시지가’와 ‘실거래가’라는 용어를 자주 접하게 됩니다. 두 가격 모두 토지나 주택의 가치를 나타내지만, 적용 목적과 산정 방식이 완전히 다르기 때문에 혼동하면 세금 계산이나 투자 판단에서 큰 차이가 발생할 수 있습니다. 특히 보유세·양도세·건강보험료 산정 등은 공시가격 기준으로 이루어지고, 실제 매매는 실거래가를 기준으로 이루어집니다. 오늘은 공시지가와 실거래가의 차이를 구조적으로 정리해보겠습니다.
✔ 공시지가란?
공시지가는 정부가 매년 조사·산정하여 공식 발표하는 토지 가격입니다. 과세와 행정 목적을 위해 사용되는 기준 가격입니다.
관련 기관
국토교통부
✔ 매년 1월 1일 기준 산정
✔ 세금 부과 기준
✔ 건강보험료 산정 반영
✔ 각종 부담금 기준
공시지가는 ‘시장 참고가격’이 아니라 ‘행정 기준가격’입니다.✔ 실거래가란?
실거래가는 실제 매매 계약이 체결되어 신고된 가격입니다. 말 그대로 시장에서 거래된 실제 금액입니다.
조회 가능 사이트
국토교통부 실거래가 공개시스템
✔ 계약 체결 후 30일 이내 신고
✔ 시장 수요·공급 반영
✔ 매수·매도 협상 결과 반영
✔ 투자 판단 기준
실거래가는 ‘현재 시장 분위기’를 가장 정확하게 보여줍니다.
📌 공시지가 vs 실거래가 핵심 차이
구분공시지가실거래가산정 주체 정부 시장 기준 시점 매년 1월 1일 계약 체결일 활용 목적 세금·행정 매매 기준 가격 반영 시세 대비 낮은 경우 많음 실제 거래 가격 일반적으로 실거래가가 공시지가보다 높은 경우가 많습니다.
📌 왜 차이가 발생할까?
✔ 공시지가는 평균·표준화된 가격
✔ 실거래가는 개별 조건 반영
✔ 급등·급락 시 시장 반영 속도 차이
✔ 입지·층·조망 등 개별 프리미엄 반영
특히 아파트의 경우 같은 단지라도 동·층에 따라 실거래가는 크게 달라집니다.📌 세금과의 관계
✔ 재산세 → 공시가격 기준
✔ 종합부동산세 → 공시가격 기준
✔ 양도소득세 → 실거래가 기준
✔ 취득세 → 실거래가 기준
보유세는 공시가격, 거래세는 실거래가를 기준으로 계산됩니다.
📌 토지의 경우는?
토지는 ‘공시지가’라는 표현을 사용하고, 주택은 ‘공시가격’이라는 용어를 사용합니다. 다만 개념은 유사합니다.
✔ 토지 → 개별공시지가
✔ 아파트 → 공동주택 공시가격
✔ 단독주택 → 개별주택 공시가격
모두 세금 산정의 기준이 됩니다.📌 투자 시 어떤 가격을 봐야 할까?
✔ 매수 판단 → 실거래가
✔ 세금 예측 → 공시가격
✔ 장기 보유 전략 → 둘 다 확인
✔ 급등 지역 → 실거래가 추이 분석 필수
두 가격을 함께 비교하는 것이 가장 정확합니다.📌 초보자가 자주 하는 오해
⚠ 공시지가가 시세라고 생각
⚠ 공시가격 인상 = 시세 상승 오해
⚠ 실거래가 1건만 보고 판단
⚠ 신고 지연으로 인한 착시
반드시 여러 거래 사례를 함께 분석해야 합니다.
📌 한눈에 정리
✔ 공시지가 = 정부 기준 가격
✔ 실거래가 = 실제 거래 금액
✔ 세금은 공시가격 중심
✔ 매매는 실거래가 중심
✔ 두 가격은 항상 다를 수 있음📌 마무리
공시지가와 실거래가는 같은 ‘가격’이지만 역할이 완전히 다릅니다. 공시지가는 세금과 행정의 기준이고, 실거래가는 시장의 실제 흐름을 보여주는 지표입니다. 부동산을 매수하거나 보유 전략을 세울 때는 두 가격을 함께 비교해야 정확한 판단이 가능합니다.
가격 하나만 보고 결정하지 마세요. 공시가격과 실거래가를 함께 보는 습관이 안전한 부동산 투자의 출발점입니다.