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건폐율 용적률 확인 방법 총정리｜토지 매매·건축 전 꼭 체크해야 할 핵심 기준카테고리 없음 2026. 2. 24. 10:22
토지를 매입하거나 건축을 계획할 때 가장 많이 듣는 용어가 바로 ‘건폐율’과 ‘용적률’입니다. 같은 면적의 땅이라도 건폐율과 용적률에 따라 지을 수 있는 건물 크기가 완전히 달라집니다. 전원주택을 짓고 싶은데 생각보다 면적이 안 나오거나, 상가 건축을 계획했는데 층수를 충분히 올릴 수 없는 경우 대부분 이 두 가지 기준 때문입니다. 오늘은 건폐율·용적률 확인 방법을 사이트 중심으로 쉽게 정리해드립니다.
✔ 건폐율이란?
건폐율은 대지면적 대비 건축면적의 비율을 말합니다.
✔ 계산 공식
건폐율(%) = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100
예를 들어 대지 200㎡에 건폐율 40%라면, 1층 바닥면적은 최대 80㎡까지만 가능합니다.
✔ 의미
• 건물의 ‘바닥 면적’ 제한
• 1층 규모 결정✔ 용적률이란?
용적률은 대지면적 대비 연면적(모든 층 면적 합계)의 비율입니다.
✔ 계산 공식
용적률(%) = 연면적 ÷ 대지면적 × 100
대지 200㎡, 용적률 100%라면 총 연면적은 200㎡까지 가능합니다. 2층이라면 각 층 100㎡씩 가능하다는 의미입니다.
✔ 의미
• 건물의 ‘전체 규모’ 결정
• 층수와 직결
✔ 건폐율·용적률은 어디서 확인할까?
① 토지이음
가장 정확하고 많이 사용하는 사이트입니다.
✔ 확인 방법- 토지이음 접속
- 주소 또는 지번 입력
- ‘토지이용계획’ 열람
- 용도지역 확인
- 해당 지역의 건폐율·용적률 기준 확인
토지이음에서는 해당 토지의 용도지역과 적용 법령을 함께 확인할 수 있습니다.
② 정부24
공식 문서가 필요한 경우 활용합니다.
✔ 활용 방법
• 토지이용계획확인서 발급
• 건폐율·용적률 기재 내용 확인
• PDF 저장 가능
계약용 서류 제출 시 유용합니다.
③ 해당 지자체 도시계획조례 확인
건폐율과 용적률은 기본적으로 용도지역에 따라 정해지지만, 실제 적용 기준은 각 시·군·구 조례에 따라 달라질 수 있습니다.
✔ 확인 방법
• 시청 홈페이지 접속
• 도시계획조례 검색
• 용도지역별 건폐율·용적률 표 확인
같은 계획관리지역이라도 지역마다 수치가 다를 수 있습니다.✔ 용도지역별 기본 예시
✔ 제1종일반주거지역
• 건폐율 약 60%
• 용적률 약 200% 이하
✔ 계획관리지역
• 건폐율 약 40%
• 용적률 약 100% 이하
✔ 농림지역
• 건폐율 약 20% 이하
• 용적률 약 80% 이하
※ 실제 적용은 지자체 조례에 따릅니다.
✔ 확인 시 꼭 체크할 사항
⚠ 지구단위계획 여부
→ 별도 강화 규제 적용 가능
⚠ 고도제한
→ 층수 제한 발생 가능
⚠ 건축선 후퇴
→ 실제 사용 가능 면적 감소
⚠ 도로 접면 요건
→ 건축허가 자체가 불가능할 수 있음
건폐율·용적률만 보고 판단하면 오해가 생길 수 있습니다.✔ 이런 분들은 꼭 확인하세요
• 전원주택 신축 예정자
• 상가 건축 예정자
• 토지 투자 검토 중인 분
• 꼬마빌딩 신축 계획자
건폐율과 용적률은 곧 ‘수익성’과 직결됩니다.📌 마무리 정리
건폐율·용적률 확인은 토지이음에서 용도지역 확인 → 지자체 조례 수치 확인 → 정부24 공식 문서 발급 순서로 진행하는 것이 가장 정확합니다. 단순히 땅이 넓다고 해서 원하는 규모의 건물을 지을 수 있는 것은 아닙니다.
건축 계획 전 반드시 수치를 확인하고, 필요하다면 건축사와 상담하는 것이 안전합니다. 작은 확인이 큰 설계 변경을 막아줍니다.